Der deutsche Wohnungsmarkt ist seit Jahrzehnten bemerkenswert stark, aber laut Analysten steht er in den nächsten Jahren vor einem ernsthaften Preisverfall.
Die Hypothekenzinsen sind laut Interhyp-Daten seit Anfang des Jahres von 1 % auf 3,9 % seit Jahresbeginn gestiegen , was in der Regel dazu führt, dass sich die Nachfrage abkühlt, da sich weniger Menschen einen Kredit leisten können.
Die Hauspreise sind nach Angaben der Deutschen Bank seit März bereits um rund 5 % gesunken und werden insgesamt zwischen 20 % und 25 % vom Höchststand bis zum Tiefpunkt fallen, prognostiziert Jochen Moebert, makroökonomischer Analyst bei der deutschen Bank.
„Wenn Sie an Hypothekenzinsen von 3,5 % oder 4 % denken, brauchen Sie höhere Mietrenditen für Investoren, und da die Mieten relativ fest sind, müssen die Preise klar fallen“, sagte Moebert.
Mieteinnahmen haben für deutsche Investoren Priorität, da laut Institut der deutschen Wirtschaft rund 5 Millionen Menschen in Deutschland Einnahmen aus der Vermietung erzielen und das Land den zweitniedrigsten Anteil an Eigenheimbesitzern aller OECD-Länder hat Bundesbank .
Während die Deutsche Bank keine konkreten Daten darüber hat, wann die Talsohle erreicht sein wird, sagte Moebert, er wäre nicht überrascht, wenn dies in den nächsten sechs Monaten der Fall sein würde.
„Wir haben bereits die stärksten Preisrückgänge gesehen, wenn Sie von Monat zu Monat schauen – das war im Juni und Juli … Im August, September und Oktober liegen die Preisrückgänge bereits unter 1 % … Hier gibt es also eine gewisse positive Dynamik, wenn Sie von hier aus schauen die Perspektive eines Investors.”
Holger Schmieding, Chefvolkswirt bei Berenberg, rechnet im nächsten Jahr mit einem Hauspreisrückgang von „mindestens 5 %, wenn nicht noch etwas mehr“.
„Der Wohnungsmarkt schwächt sich deutlich ab“, sagte er und verwies auf einen starken Rückgang der Kreditnachfrage und einen Rückgang im Wohnungsbau.
Und auch wenn die verwendete Sprache variieren mag, prognostizieren viele Analysten eine Delle auf dem deutschen Wohnungsmarkt.
„Wir haben erwartet, dass die Preise weiter steigen würden, wenn es keine Energiekrise, keine Rezession gäbe. Jetzt haben wir eine Situation, in der wir vor einer sehr dramatischen Anpassung der Bedingungen stehen“, sagte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln gegenüber CNBC.
Ein aktueller UBS-Bericht ging sogar so weit, zwei deutsche Städte – Frankfurt und München – als Standorte mit „ausgeprägten Blasenmerkmalen“ unter die ersten vier ihres Global Real Estate Bubble Index für 2022 zu setzen.
UBS definiert „Blasen“-Qualitäten als eine Entkopplung der Immobilienpreise von lokalen Einkommen und Mieten und Ungleichgewichten in der lokalen Wirtschaft, einschließlich übermäßiger Kreditvergabe und Bautätigkeit.
Die Definition passe jedoch nicht zum deutschen Immobilienmarkt insgesamt, sagte UBS-Immobilienstratege Thomas Veraguth gegenüber CNBC.
Die Situation in Deutschland werde „kein typisches Platzen einer Blase sein, wie wir es in der Finanzkrise erlebt haben … sondern eher eine Korrektur“, sagte Veraguth.
„In Wirklichkeit würde ein Platzen einer Blase einen Preisrückgang von mehr als 15 % bedeuten, und das wäre ein sehr, sehr schlechtes Szenario, ein sehr starkes Szenario mit hohem Risiko, das derzeit nicht das Basisszenario ist“, fügte er hinzu.
Eine Reuters-Umfrage unter Immobilienmarktexperten im vergangenen Monat ging davon aus, dass die deutschen Hauspreise im nächsten Jahr um 3,5 % fallen würden.
Ein „anfälliger“ Markt
Aber nicht alle Finanzinstitute sind sich einig, dass der deutsche Immobilienmarkt auf einen großen Wertverlust eingestellt ist.
„Wir sehen eine Verlangsamung des Preiswachstums für Wohnimmobilien, aber es ist nicht so, dass sich die Gesamtdynamik umgekehrt hat“, sagte Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch letzten Monat in einem Interview mit Joumanna Bercetche von CNBC.
„Insgesamt steigen die Immobilienpreise immer noch, wenn auch langsamer“, sagte Buch. “Allerdings gibt es keine Anzeichen für einen starken Einbruch der Immobilienpreise oder für einen Rückgang der Überbewertungen.”
Die Bundesbank werde den Wohnungsmarkt weiter genau beobachten, weil er “anfällig” sei, so Buch.
Auch die Analysten von S&P Global haben die Idee eines “schweren Einbruchs” des Marktes zurückgewiesen. Tatsächlich sagte das Finanzanalyseunternehmen, dass die Aussichten besser sind als seine jüngste Prognose, die im Juli veröffentlicht wurde.
„Es ist wahrscheinlich, dass wir unsere Preisprognosen für Deutschland für dieses Jahr nach oben revidieren müssen“, sagte Sylvain Broyer, EMEA-Chefökonom bei S&P Global Ratings, gegenüber CNBC.
„Wir haben immer noch eine sehr starke Nachfrage“, sagte er.
Broyer sagte auch, dass es einige Zeit dauern wird, bis eine Änderung der finanziellen Bedingungen und eine fiskalische Straffung nach unten durchsickern und die Wohnungsnachfrage beeinflussen.
„Mehr als 80 % der Hypotheken in Deutschland werden mit Festzinsen finanziert, so dass viele Haushalte die sehr günstigen Finanzierungsbedingungen, die wir bis vor kurzem hatten, für fünf bis zehn Jahre festgeschrieben haben“, sagte er.
Der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) verwendet Informationen von mehr als 700 Banken, um seinen Immobilienpreisindex zu erstellen , und Daten aus dem letzten Quartal zeigen, dass die Preise im Vergleich zum Vorquartal um 6,1 % gestiegen sind.
Die Organisation geht davon aus, dass wir den Höchststand der Immobilienpreise in Deutschland „vorerst“ bereits gesehen haben, aber die Fundamentaldaten des Marktes funktionieren laut VDP-Geschäftsführer Jens Tolckmitt noch immer gut.
Die Wohnungsknappheit, steigende Mietpreise und ein starker Arbeitsmarkt werden den Markt weiterhin stützen, sagte Tolckmitt, und selbst wenn die Immobilienpreise fallen würden, wäre das nicht unbedingt eine schlechte Sache.
„Wenn die Immobilienpreise um 20 % sinken würden, was wir im Moment nicht erwarten, dann wären wir auf dem Preisniveau von 2020. Ist das ein Problem? Vielleicht nicht“, sagte Tolckmitt.
„Das war das Preisniveau, das wir nach 10 Jahren Preiserhöhung erreicht haben“, fügte er hinzu.
Entscheidend ist der Arbeitsmarkt
Laut einigen Analysten werden Bewegungen auf dem Arbeitsmarkt bestimmen, wie sich der Immobilienmarkt verändert.
„Sollte sich der Arbeitsmarkt als widerstandsfähig gegen die technische Rezession erweisen, die wir Ende dieses Jahres bis ins nächste haben werden, ist das ein starker Vorteil für den Wohnungsmarkt“, sagte Broyer.
Schmieding äußerte sich ähnlich, jedoch über einen längeren Zeitraum, und sagte, die mittel- bis langfristigen Aussichten für den deutschen Immobilienmarkt seien „gut, solange das Land einen lebhaften Arbeitsmarkt hat“.
Die Beschäftigung in Deutschland ist mit 75,8 % auf einem Rekordhoch , aber da das Land in den kommenden Monaten wahrscheinlich in eine „milde Rezession“ abrutschen wird, könnte diese Zahl beeinträchtigt werden.
Die im vergangenen Monat veröffentlichten deutschen BIP-Zahlen weckten Hoffnungen auf eine mildere Rezession als erwartet, da die Wirtschaft im dritten Quartal etwas stärker als erwartet gewachsen ist.
Die deutsche Wirtschaft wuchs laut Statistischem Bundesamt im Vergleich zum zweiten Quartal um 0,4 % und im Jahresvergleich um 1,3 %.
Quelle: CNBC
